A Reforma Tributária chegou ao mercado imobiliário de forma mais ampla do que muita gente percebeu. Compra e venda, locação, incorporação e serviços de construção civil, operações que antes não estavam sujeitas ao ICMS ou ao ISS, passam a ser tributadas pelo IBS e pela CBS a partir de 2027. Mas há decisões que precisam ser tomadas agora, em 2026, antes que a nova regra entre em pleno vigor.
O que a Reforma Tributária mudou no mercado imobiliário
Por quase três décadas, as operações de compra e venda de imóveis ficaram de fora da incidência do ICMS e do ISS. A lógica era que imóveis não são mercadorias e sua transferência não configurava fato gerador desses tributos. A tributação se limitava ao ITBI na transferência de propriedade e ao Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital.
A Reforma Tributária, materializada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, redesenhou esse quadro. O IBS e a CBS, que substituem progressivamente ICMS, ISS, PIS e Cofins, passam a incidir sobre um conjunto amplo de operações imobiliárias que antes escapavam desses tributos.
Operações imobiliárias sujeitas ao IBS/CBS a partir de 2027:
- Compra e venda de imóveis, incluindo operações decorrentes de incorporação imobiliária e parcelamento do solo
- Locação, cessão e arrendamento onerosos de imóveis
- Cessão onerosa de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia
- Serviços de construção civil, administração e intermediação imobiliária
- O ITBI e o Imposto de Renda sobre ganho de capital continuam existindo. O IBS/CBS soma-se a eles, não os substitui.
Qual é a carga tributária nas operações de compra e venda
A alíquota padrão do IBS e da CBS combinados é de 28% sobre o valor da operação. Mas a LC 214/2025 prevê um desconto de 50% especificamente para operações de compra e venda de imóveis. Na prática, a alíquota efetiva para essas transações é de 14%.
Para compreender o impacto real, é preciso comparar com o cenário anterior. Empresas cujo objeto social era a atividade imobiliária, como incorporadoras e construtoras, pagavam, em regra, 6,7% sobre o valor da operação no regime tributário anterior. A nova carga representa mais que o dobro.
Regime anterior (até 2026):
Tributação sobre atividade imobiliária: 6,7% do valor da operação. Sem incidência de ICMS ou ISS sobre compra e venda.
Novo regime (a partir de 2027)
IBS + CBS sobre compra e venda: 14% do valor da operação (alíquota padrão de 28% com 50% de desconto).
Esse aumento de carga precisa entrar no modelo de precificação dos empreendimentos imobiliários com antecedência. Projetos que foram calculados com base na tributação anterior e que serão vendidos a partir de 2027 precisam ser revistos.
A janela de 2026: o que ainda segue o regime antigo
A transição não é imediata. A LC 214/2025 e as regras de implementação da Reforma preveem que as vendas concluídas até 31 de dezembro de 2026 continuam sendo tributadas pelo regime anterior, mesmo que a entrega do imóvel ocorra depois.
Para empreendimentos imobiliários optantes pelo Regime Especial de Tributação (RET), a tributação pelo sistema atual se mantém até o final de 2026, independentemente do prazo de conclusão do empreendimento. A partir de 2027, o IBS e a CBS passam a ser aplicados conforme o cronograma de transição.
Oportunidade com prazo definido
Negociações de compra e venda em curso têm até 31 de dezembro de 2026 para ser concluídas sob o regime tributário anterior. Para operações de valor relevante, a diferença de carga tributária entre fechar em 2026 ou em 2027 pode ser expressiva. Vale fazer o cálculo antes de definir o cronograma da transação.
O redutor de ajuste: como funciona o abatimento na base de cálculo
A Reforma Tributária prevê um mecanismo de abatimento na base de cálculo do IBS/CBS nas alienações de imóveis chamado redutor de ajuste. Esse redutor existe para evitar que o tributo incida sobre o valor integral da venda, desconsiderando o custo de aquisição do imóvel.
Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste corresponde ao valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou ao valor de referência atribuído pelo Fisco, o que for maior. Para imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, o redutor será o valor de aquisição na data da operação, corrigido pelo IPCA até a data da venda.
Além do redutor de ajuste, há uma dedução adicional na base de cálculo: R$ 100 mil na alienação de imóvel residencial novo e R$ 30 mil na alienação de lote residencial. Esses valores reduzem a base sobre a qual o IBS e a CBS incidem, diminuindo o tributo devido na operação.
O investidor pessoa física: quando a Reforma passa a alcançar quem não é incorporador
Um dos pontos que mais surpreende investidores imobiliários é a previsão que estende a condição de contribuinte do IBS e da CBS a pessoas físicas que realizam negócios jurídicos imobiliários de forma habitual.
A lei definiu critério objetivo para caracterizar a habitualidade: é considerada contribuinte a pessoa física que realizar mais de três vendas de imóveis em um ano, ou que vender imóvel construído pela própria pessoa física nos últimos cinco anos.
Atenção para investidores
Uma pessoa física que compra imóveis para valorização e revende periodicamente pode, a depender do volume de operações, ser enquadrada como contribuinte do IBS/CBS. Isso impacta diretamente a rentabilidade do investimento e precisa ser considerado no planejamento de qualquer portfólio imobiliário.
Locação de imóveis: o que muda para quem aluga
A locação de imóveis, que no regime anterior não estava sujeita ao ICMS ou ao ISS quando realizada por pessoa jurídica fora do setor imobiliário, passa a ser fato gerador do IBS e da CBS. Isso significa que empresas que possuem imóveis alugados, seja como atividade principal ou como atividade acessória, passam a ter obrigações tributárias novas nessa frente.
Para pessoas físicas que alugam imóveis próprios, a situação depende do enquadramento na condição de contribuinte. A LC 214/2025 buscou criar distinção entre o investidor ocasional e o operador habitual do mercado imobiliário, mas os critérios práticos para essa diferenciação ainda estão sendo sedimentados.
Permuta de imóveis: o que é tributado e o que não é
A permuta de imóveis por imóveis sem torna, ou seja, sem complemento em dinheiro, não está sujeita ao IBS e à CBS. A operação é tratada como mera troca de bens, não como alienação onerosa.
Quando há torna, o complemento em dinheiro é tratado como compra e venda, sujeitando-se à incidência do IBS e da CBS sobre o valor pago. A parte correspondente à permuta propriamente dita, sem dinheiro envolvido, continua fora do escopo dos novos tributos.
O que incluir nos contratos imobiliários agora
A mudança de regime tributário no mercado imobiliário cria obrigações contratuais que os contratos-padrão ainda não contemplam. Quem fecha operações agora, seja compra e venda, seja locação de longo prazo, precisa garantir que o contrato endereça alguns pontos específicos.
Responsabilidade pelo IBS/CBS na transação
O contrato de compra e venda deve definir quem responde pelo IBS/CBS e se esse tributo está incluído no preço ou será cobrado em separado. A ausência dessa definição gera disputas sobre quem absorve o custo tributário, especialmente em operações negociadas antes da plena implementação da Reforma.
Cláusula de reequilíbrio tributário
Contratos de locação de longo prazo e contratos de prestação de serviços imobiliários assinados agora vão vigorar durante o período de transição, quando as alíquotas sobem gradualmente até 2033. Sem cláusula de reequilíbrio tributário, quem presta o serviço absorve o impacto do aumento de carga sem poder ajustar o preço.
Responsabilidade pelo ITBI calculado sobre valor de referência
Com a LC 227/2026 permitindo que municípios adotem o valor de referência oficial do CIB como base mínima do ITBI, transações por valor inferior ao referencial ficam expostas a cobranças adicionais. O contrato deve prever quem responde por essa diferença se o município exigir base maior do que o valor declarado.
O cronograma de transição e o que muda a cada ano
A Reforma não é uma virada de chave. É uma transição gradual que se estende até 2033. Em 2026, o IBS e a CBS operam com alíquota de teste de 1%, de forma facultativa. A partir de 2027, a adoção é obrigatória e as alíquotas sobem progressivamente a cada ano, enquanto as alíquotas dos tributos antigos diminuem na mesma proporção.
Para o mercado imobiliário, isso significa que o impacto pleno da nova carga tributária será sentido de forma gradual. Mas as decisões sobre precificação, estruturação de contratos e planejamento de empreendimentos precisam antecipar o cenário de 2027 em diante, não apenas o de 2026.
Conclusão
A Reforma Tributária representa a mudança mais significativa na tributação do mercado imobiliário em décadas. As operações que por trinta anos ficaram fora da incidência do ICMS e do ISS passam a ser tributadas pelo IBS e pela CBS com carga expressivamente maior do que a anterior.
Para quem compra, vende, aluga ou desenvolve imóveis, o momento exige três atitudes: entender o que mudou, calcular o impacto real nas operações em curso e adaptar os contratos para o novo ambiente tributário. A janela de 2026 ainda existe, mas tem prazo para fechar.
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