A LC 227/2026 inverteu a logica do STJ sobre a base de calculo do ITBI. O onus de contestar o valor passou do Fisco para o contribuinte.
O que o STJ havia estabelecido
O Superior Tribunal de Justica tinha uma posição clara sobre o ITBI. Pelo Tema 1.113, julgado em 2022, a corte estabeleceu que a base de cálculo do imposto é o valor da transação declarado pelo contribuinte, e não o valor venal fixado pelo município.
A lógica era sólida: o ITBI incide sobre o valor real da transmissão, e o contribuinte, ao declarar o preço que efetivamente pagou pelo imovel, está exercendo um direito com presunção de legitimidade. Se o Fisco discordasse, cabia a ele instaurar procedimento administrativo específico para contestar o valor declarado, com motivação adequada e oportunidade de contraditório.
Municípios como São Paulo já vinham aplicando o chamado valor venal de referência, uma tabela própria com valores sistematicamente superiores aos praticados no mercado, como base de cálculo do ITBI. O STJ disse que isso era ilegal.
O que a LC 227/2026 mudou
A Lei Complementar 227, publicada em janeiro de 2026, alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional e inverteu silenciosamente essa lógica.
Com a nova redação, o município passa a fixar previamente um valor de referência para os imóveis, e esse valor serve como base mínima de cálculo do ITBI. Se o valor da transação declarado pelo contribuinte for inferior ao valor de referência municipal, é o contribuinte que precisa contestar, apresentando laudo de avaliação e sustentando o processo administrativo por conta própria.
Antes: o Fisco precisava contestar o valor declarado pelo comprador.
Agora: o comprador precisa contestar o valor fixado pelo Fisco. A inversão é completa.
O impacto prático para quem compra imóvel agora
Para quem está fechando uma compra de imovel em 2026, o impacto é imediato e financeiro.
Municípios com tabelas de valor venal de referência desatualizadas ou infladas, como é o caso de São Paulo em vários bairros, passam a poder cobrar ITBI sobre um valor maior do que o efetivamente pago pela transação. E o ônus de provar que o preço real e o correto cai sobre o comprador.
Isso significa custos adicionais de pelo menos três ordens:
- Laudo de avaliação por perito ou empresa especializada, para comprovar o valor real do imovel
- Custos de processo administrativo junto ao município, com possibilidade de recursos e prazos dilatados
- Risco de atraso na lavratura da escritura e no registro do imovel enquanto a discussão não é resolvida
A tese que permanece em disputa
Vários tributaristas já apontaram que a alteração promovida pela LC 227/2026 pode ser questionada. O argumento central é que o CTN, ao definir a base de cálculo do ITBI como o valor venal do imovel, deveria ser interpretado como o valor real de mercado da transação específica, e não um valor de referência fixado unilateralmente pelo município.
Há fundamento para sustentar que a nova redação viola o princípio da legalidade tributária e a capacidade contributiva, além de contrariar a própria jurisprudência que o STJ havia consolidado.
O tema deve chegar novamente aos tribunais. Até que seja pacificado, cada comprador precisa decidir se paga o ITBI sobre o valor de referência municipal sem questionar ou se inicia o processo de contestação administrativa.
O que considerar antes de fechar uma compra
Para operações em andamento ou planejadas, alguns pontos merecem análise preventiva:
Verificar qual é o valor venal de referência do município para o imovel específico e comparar com o preço da transação
- Calcular o ITBI sobre o valor de referência e sobre o valor real para entender a diferença financeira em jogo
- Avaliar se o valor da divergência justifica o custo e o prazo de um processo administrativo de contestação
- Incluir no contrato de compra e venda cláusula que trate da responsabilidade pelo ITBI e eventuais discussões administrativas
Cada transação tem um perfil diferente. O que é certo é que fechar uma compra sem ter feito esse cálculo pode resultar em uma conta maior do que a prevista no momento de assinar o contrato.
