O REsp 2.173.311 estabeleceu que a venda de imóvel após a inscrição do vendedor em dívida ativa configura fraude à execução por presunção absoluta, mesmo que o comprador tenha feito todas as diligências tradicionais.
O caso que mudou a análise de risco nas compras de imóveis
Em maio de 2026, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, julgou o REsp 2.173.311/PE e estabeleceu uma conclusão que deveria estar no radar de todo comprador de imóvel e de todo advogado que assessora operações imobiliárias.
O caso envolveu uma empresa de empreendimentos imobiliários que adquiriu um imóvel de um vendedor cujos débitos tributários já estavam inscritos em dívida ativa no momento da alienação. O comprador havia feito as diligências tradicionais: verificou a matrícula do imóvel, que estava limpa, e obteve certidões negativas disponíveis. Nada indicava problema.
Mesmo assim, a alienação foi reconhecida como fraude à execução fiscal e o comprador acabou com o imóvel sujeito à penhora pela Fazenda Nacional. O negócio que parecia seguro revelou um risco que nenhuma das diligências tradicionais era capaz de capturar.
O que o STJ decidiu e por que é diferente do que existia antes
O fundamento da decisão está na LC 118/2005, que alterou o Código Tributário Nacional para estabelecer que a presunção de fraude à execução fiscal é absoluta quando a alienação ocorre após a inscrição do débito tributário em dívida ativa.
O que torna a decisão do STJ de 2026 especialmente relevante é a precisão com que ela delimitou o alcance dessa presunção absoluta: ela se aplica independentemente de registro de penhora na matrícula do imóvel e independentemente de o CPF do vendedor sequer constar da Certidão de Dívida Ativa no momento da venda.
O comprador que cumpriu todas as exigências legais, tirou todas as certidões disponíveis e adquiriu um imóvel com matrícula limpa pode, anos depois, ver esse bem penhorado pela Fazenda Nacional para satisfação de uma dívida do vendedor que ele nunca conheceu.
O ponto cego que a matrícula não captura
O sistema registral imobiliário brasileiro foi construído sobre a premissa da concentração: tudo que é relevante sobre o imóvel deveria constar na matrícula. O STJ havia reafirmado esse princípio no Tema 1.134, estabelecendo que o comprador que verifica a matrícula e as certidões de praxe não pode ser prejudicado por ônus não averbados.
A decisão de 2026 revela o limite desse princípio quando o risco não está no imóvel, mas no vendedor. Um débito tributário inscrito em dívida ativa não precisa ser averbado na matrícula do imóvel para contaminar a alienação. Ele existe independentemente do registro e a presunção de fraude opera automaticamente.
O que o julgamento estabelece é que a due diligence imobiliária precisa integrar três dimensões que, isoladas, tranquilizam, mas que combinadas revelam o risco real:
- A dimensão registral: o que consta na matrícula e nas certidões de ônus reais
- A dimensão tributária: a situação fiscal do vendedor nas três esferas, federal, estadual e municipal, incluindo débitos inscritos em dívida ativa
- A dimensão societária: quando o vendedor é pessoa jurídica ou empresário individual, a separação patrimonial entre a pessoa e o negócio e a existência de execuções fiscais em nome da pessoa física
O risco específico do empresário individual e do MEI
A decisão do STJ tem impacto especialmente crítico em compras de imóveis vendidos por empresários individuais e MEIs. Nessas estruturas, não há separação patrimonial entre a pessoa física e a atividade empresarial: os débitos do negócio são débitos da pessoa, e os bens pessoais, incluindo imóveis, respondem pelas dívidas empresariais.
Um comprador que adquire um imóvel de uma pessoa física que também é empresário individual ou MEI precisa verificar a situação fiscal dessa pessoa não apenas como pessoa física, mas também como contribuinte da atividade empresarial. As certidões de pessoa física não revelam débitos tributários da atividade empresarial registrada no CNPJ.
O que a due diligence precisa incluir a partir de agora
A partir do julgamento do REsp 2.173.311, a due diligence imobiliária minimamente adequada precisa incluir, além das verificações tradicionais:
- Certidão de débitos relativos a créditos tributários federais e à dívida ativa da União em nome do vendedor pessoa física
- Certidão de débitos do vendedor perante a Receita Federal incluindo eventuais CNPJs vinculados à pessoa física como empresário individual ou sócio
- Certidões de dívida ativa estadual e municipal em nome do vendedor
- Consulta ao Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal, o CADIN
- Quando o vendedor for pessoa jurídica, verificação da situação dos sócios pessoas físicas nas bases de dívida ativa
O custo dessas verificações adicionais é baixo em relação ao valor de qualquer operação imobiliária relevante. O risco de não fazê-las pode ser a perda do imóvel adquirido.
O que fazer se a compra já foi feita
Para compradores que já adquiriram imóveis sem as verificações de dívida ativa do vendedor, a recomendação é fazer uma revisão preventiva da situação atual. Se o vendedor tinha débitos tributários inscritos em dívida ativa no momento da alienação, há risco de questionamento da operação.
Não há prazo prescricional definido para a Fazenda Nacional questionar a alienação em fraude à execução: o risco pode se materializar anos após a compra, quando uma execução fiscal atingir o imóvel já transmitido. A análise preventiva permite avaliar o risco real e, quando necessário, adotar medidas de proteção.
