O julgamento do Tema 1348 chegou a reunir quatro votos a um favoráveis ao contribuinte no plenário virtual do STF. Mas um pedido de destaque interrompeu a votação, zerou os votos já proferidos e levou o caso ao plenário físico, sem data definida para retomada. Para quem tem holding imobiliária, incorporadora ou integralizou imóveis ao capital social nos últimos anos, o cenário de incerteza reforça a importância de avaliar o ajuizamento preventivo antes de uma nova decisão.
O que está em julgamento
O Recurso Extraordinário 1.495.108, registrado como Tema 1348 da Repercussão Geral, discute o alcance da imunidade do ITBI prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal. Essa norma estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social.
A controvérsia está numa exceção prevista no artigo 37 do Código Tributário Nacional: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da empresa adquirente for a compra e venda de imóveis, sua locação ou arrendamento mercantil. Para os municípios, essa exceção afasta a imunidade sempre que a empresa tiver atividade imobiliária como objeto principal. Para os contribuintes, a exceção se aplica apenas às reorganizações societárias, e não à integralização de capital.
O caso concreto tem origem em decisão do TJ-SP que afastou a imunidade de uma empresa com atividade preponderantemente imobiliária, voltada à compra, venda e locação de imóveis, ao integralizar imóveis ao seu capital social. O município de Piracicaba cobrou o ITBI com base na atividade da empresa. A questão chegou ao STF com repercussão geral reconhecida em novembro de 2024.
Como o julgamento evoluiu até o placar de quatro a um
O julgamento começou em outubro de 2025 no plenário virtual. O relator, ministro Edson Fachin, votou pela imunidade incondicionada: a integralização de imóveis ao capital social não está sujeita ao ITBI independentemente da atividade da empresa adquirente. Os ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin acompanharam integralmente o voto de Fachin. Com três votos favoráveis ao contribuinte, o ministro Gilmar Mendes pediu vista, suspendendo o julgamento naquele momento.
O julgamento foi retomado em nova sessão virtual entre os dias 20 e 27 de março de 2026. Nessa retomada, o placar avançou para quatro votos a um a favor do contribuinte, mantendo a linha do relator. O ministro Gilmar Mendes apresentou divergência, sustentando que a ressalva da atividade preponderante alcança também a integralização de capital, e não apenas as reorganizações societárias.
O argumento central do relator Fachin
A Constituição contempla duas hipóteses distintas no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I. Na primeira hipótese, a imunidade é incondicionada: aplica-se à integralização de bens e direitos em realização de capital social, sem qualquer ressalva relacionada à atividade da empresa. Na segunda hipótese, a imunidade é condicionada: aplica-se às reorganizações societárias (fusão, incorporação, cisão ou extinção), mas com a ressalva de que não vale quando a atividade for preponderantemente imobiliária.
Para Fachin, o artigo 37 do CTN, que traz a exceção da atividade preponderante, só se aplica às reorganizações, não à integralização de capital. Esse argumento orientou o placar formado até aqui, mas precisará ser reapresentado e rediscutido no plenário físico.
O pedido de destaque e o que ele muda
Antes da conclusão do julgamento, o ministro Flávio Dino apresentou pedido de destaque. Esse mecanismo regimental retira o processo do ambiente virtual e o transfere para o plenário físico, com uma consequência direta: todos os votos já proferidos, incluindo os quatro favoráveis ao contribuinte, perdem validade. O julgamento é reiniciado por completo, com nova rodada de sustentações orais e deliberação entre os ministros, como se a votação anterior nunca tivesse ocorrido.
Não há, até o momento, data definida para a retomada em sessão presencial. Isso significa que a maioria que parecia consolidar uma tese favorável aos contribuintes está, hoje, sem qualquer efeito jurídico. O resultado final pode confirmar a linha de Fachin, mas também pode ser diferente, já que o debate presencial permite que os ministros reformulem posições e que argumentos até então não explorados ganhem peso na decisão.
Por que a discussão importa tanto para o mercado imobiliário
A regra atual, como aplicada pela maioria dos municípios, cria uma assimetria relevante no mercado imobiliário. Uma empresa de tecnologia que integraliza imóveis ao seu capital social não paga ITBI. Uma holding imobiliária que faz exatamente o mesmo paga, porque sua atividade é considerada preponderantemente imobiliária.
Essa distinção afeta diretamente o custo de constituição e reorganização de estruturas patrimoniais no setor. Para holdings familiares com patrimônio imobiliário, para incorporadoras que transferem imóveis ao capital de SPEs e para investidores que constituem empresas para gerir portfólios imobiliários, o ITBI cobrado na integralização representa um custo tributário significativo que não existe em outros setores.
Dependendo do valor dos imóveis e da alíquota municipal, que pode chegar a 3% ou mais, o impacto financeiro de uma única operação de integralização pode ser expressivo. Multiplicado por um portfólio relevante, pode inviabilizar reestruturações patrimoniais que seriam economicamente justificadas.
O risco da modulação de efeitos, agora com prazo em aberto
Este é o ponto que mais merece atenção de quem tem operações pendentes ou planejadas, e o pedido de destaque tornou o cenário ainda mais sensível ao tempo.
Quando o STF profere decisão favorável ao contribuinte em matéria tributária, é comum a aplicação de modulação de efeitos: o tribunal limita o alcance da decisão para proteger as finanças municipais, determinando que o resultado vale apenas para os contribuintes que já tinham ação judicial em andamento antes do julgamento ser concluído.
Com o julgamento reiniciado do zero e sem data prevista para a sessão presencial, quem esperar pela decisão para agir corre um risco duplo: o prazo de espera pode ser muito mais longo do que o estimado quando o placar estava em quatro a um, e uma eventual modulação de efeitos continua podendo excluir do benefício quem não tiver ação ajuizada antes da conclusão final.
O que fazer com o julgamento reiniciado e sem data definida
Empresas e investidores que integralizaram imóveis ao capital social nos últimos cinco anos e pagaram ITBI devem avaliar o ajuizamento de ação agora, independentemente da nova data do julgamento presencial. Aguardar a retomada do caso significa aguardar um prazo hoje indefinido, e o acesso a uma eventual modulação de efeitos depende de já ter ação em curso antes da decisão final ser proferida.
O que muda para quem está constituindo holding agora
Para quem está estruturando uma holding imobiliária ou planejando integralizar imóveis ao capital de uma empresa, o momento exige avaliar dois cenários, sabendo que nenhum dos dois está mais garantido pelo placar anterior.
Se o STF confirmar a imunidade incondicionada no plenário físico
A integralização de imóveis ao capital social de empresas com atividade imobiliária preponderante passa a ser imune ao ITBI. O custo tributário da estruturação cai de forma relevante, especialmente em portfólios de maior valor. Mas a modulação pode limitar esse benefício a quem tiver ação ajuizada antes da decisão para operações passadas.
Se o STF mantiver a restrição para atividades imobiliárias
A situação atual se consolida. Municípios continuam tendo base para cobrar o ITBI na integralização por empresas com atividade preponderantemente imobiliária. O planejamento da estruturação precisa incorporar esse custo ou buscar estruturas alternativas que minimizem a incidência.
A distinção entre integralização e reorganização societária
Independentemente do resultado do novo julgamento, um ponto do voto de Fachin já tem relevância prática para o debate que será retomado no plenário físico: a distinção entre integralização de capital e reorganização societária.
Para o relator, a imunidade na integralização é incondicionada. Já nas reorganizações societárias, como fusão, incorporação, cisão ou extinção, a atividade da empresa receptora é relevante: se for preponderantemente imobiliária, o ITBI incide. Essa distinção, se confirmada pelo STF, impacta o planejamento de operações societárias no setor imobiliário de forma estrutural.
Empresas que planejam fusões ou incorporações envolvendo ativos imobiliários, por exemplo, precisam considerar que o ITBI pode incidir na transferência dos imóveis, mesmo que a integralização original venha a ser imune. A estrutura da operação faz diferença e precisa ser analisada com antecedência.
Conclusão
O Tema 1348 segue como um dos julgamentos tributários mais relevantes para o mercado imobiliário dos últimos anos, mas o pedido de destaque do ministro Flávio Dino mudou o estágio da discussão. O placar de quatro votos a um que parecia encaminhar uma decisão favorável ao contribuinte perdeu validade, e o caso será rediscutido do zero em sessão presencial, sem data definida.
Para investidores, holdings familiares, incorporadoras e qualquer empresa com patrimônio imobiliário relevante, o momento é de avaliar a situação concreta: há operações de integralização nos últimos cinco anos em que o ITBI foi pago? A ação judicial já está ajuizada? A estrutura atual está organizada para aproveitar um eventual resultado favorável, seja qual for o tempo até a nova decisão?
Essas perguntas precisam de resposta agora, e não quando o STF finalmente retomar o julgamento.
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