O TJ-SP seguiu o STJ e extinguiu a ação individual de lojista contra shopping. Entenda o que a decisão significa e quais alternativas restam para contestar encargos.
O que o TJ-SP decidiu
Em junho de 2026, a 36a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo proferiu decisão por unanimidade, extinguindo, sem resolução do mérito, uma ação de exigir contas ajuizadas por um restaurante contra o shopping center onde operava.
A decisão seguiu o entendimento que o Superior Tribunal de Justiça havia adotado em setembro de 2024, no julgamento do AgInt no AREsp 2.408.594/SP: o dever de prestar contas referente a encargos comuns tem natureza coletiva, e por isso o lojista individualmente não tem legitimidade ativa para propor esse tipo de ação contra a administração do shopping.
Na prática, o tribunal disse que a prestação de contas deve ser feita para a assembleia de lojistas, e não para cada locatário de forma isolada.
Por que a decisão é controversa
A fundamentação jurídica utilizada pelo STJ e pelo TJ-SP foi criticada por especialistas desde que o precedente foi formado em 2024.
O problema central é que o juiz equiparou o lojista de shopping a um condomínio, aplicando a Lei de Condomínio (Lei 4.591/64) a uma relação que é, na essência, locatícia. O lojista de shopping não é proprietário da unidade que ocupa. Ele é locatário, regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
E a Lei do Inquilinato é clara: nos artigos 22, incisos VI e IX, e 54, parágrafo segundo, ela confere ao locatário o direito de obter do locador a prestação de contas das despesas cobradas. O próprio STJ tem precedentes anteriores reconhecendo essa legitimidade, como o AREsp 2205835/RJ de maio de 2023 e o REsp 2.003.209/PR de setembro de 2022.
A decisão não resolve definitivamente o tema. Ela fecha um caminho processual específico, a ação de exigir contas, mas deixa outras alternativas em aberto.
O que a decisão não fechou
O próprio TJ-SP reconheceu expressamente que a extinção da ação de exigir contas não impede o lojista de buscar seus direitos por outras vias. O acórdão deixou claro que uma nova demanda de natureza revisional ou indenizatória pode ser ajuizada caso o lojista identifique abusividades nas cobranças.
Na prática, as alternativas que permanecem abertas são:
- Ação revisional de aluguel, quando os encargos cobrados ultrapassam o que é previsto ou permitido em contrato
- Ação de repeticao de indebito, para recuperar valores pagos indevidamente em excesso ao contratado
- Ação indenizatória por cobrança abusiva, quando há evidências de valores cobrados sem correspondência com despesas reais
- Ação anulatória de assembleia, se as contas foram aprovadas com irregularidades processuais ou sem a devida publicidade
- Requerimento coletivo junto com outros lojistas, que tem legitimidade para exigir contas de forma conjunta
O que o contrato diz importa mais do que nunca
Com a via da ação de exigir contas dificultadas, a análise do contrato de locação se torna o ponto de partida obrigatório para qualquer lojista que questione os encargos cobrados pelo shopping.
Os contratos de shopping em geral incluem cláusulas sobre condomínio, fundo de promoção, encargos específicos como água, energia e ar condicionado, e Coeficiente de Rateio de Despesas, o CRD. A forma como cada um desses valores é calculado e rateado entre os lojistas precisa estar expressamente prevista.
Se o contrato não define com clareza os critérios de cálculo e rateio, ou se a cobrança praticada diverge do que foi contratado, há fundamento para ação independentemente da decisão sobre a ação de exigir contas.
O que fazer se você é lojista e questiona os encargos
O primeiro passo é reunir e revisar toda a documentação: contrato de locação, aditivos, extratos de cobrança dos últimos anos e qualquer comunicado do shopping sobre reajustes ou alterações nos encargos.
O segundo passo é comparar o que está sendo cobrado com o que foi contratado, linha por linha. Divergências entre o contrato e a cobrança prática são o fundamento mais sólido para qualquer discussão judicial ou extrajudicial.
O terceiro passo é avaliar se há outros lojistas com a mesma queixa. Ações coletivas ou requerimentos coletivos de prestação de contas em assembleia tem base legal mais sólida e diluem os custos entre os participantes.
A decisão do TJ-SP fechou uma porta. Mas não fechou o direito do lojista de pagar apenas o que contratou e de contestar o que foi cobrado a mais.
